Euríbor 2025: cómo bajar tu cuota renegociando la hipoteca (novación o subrogación)
Guía 2025 para bajar tu cuota si el euríbor se modera: novación o subrogación, costes y comisiones legales, cálculo del punto de equilibrio y ejemplos.
Aviso: contenido educativo. No es asesoramiento financiero ni legal. Revisa tu escritura y, si lo necesitas, consulta con un profesional.
Resumen rápido (60 segundos)
- Si tu hipoteca es variable (euríbor + diferencial) y el euríbor cede frente a 2023–2024, puedes bajar cuota renegociando.
- Tres vías: 1) Novación (mismo banco), 2) Subrogación de acreedor (cambiar de banco), 3) Cancelar + nueva (suele ser la más cara).
- Costes típicos: tasación (≈ 250–400 €), notaría/registro/gestoría (suman aprox. 0,2–0,5% del capital pendiente) y comisiones legales si aplican.
- Regla de oro: calcula el punto de equilibrio → meses que tardas en recuperar los costes con el ahorro mensual. Si es < 18 meses, suele compensar.
Por qué ahora
El euríbor a 12 meses se ha moderado respecto a los picos de 2023–2024. Eso abarata las variables y permite cerrar tipos fijos/mixtos más razonables en 2025. Si firmaste en plena subida de tipos, este puede ser un buen momento para mejorar condiciones.
Tus 3 opciones para mejorar condiciones
1) Novación (quedarte en tu banco)
- Qué es: cambiar tipo, plazo o vinculaciones en la misma entidad.
- Ventajas: menos papeleo, suele ser rápida y barata.
- Riesgos: tu banco puede no igualar las mejores ofertas del mercado.
2) Subrogación de acreedor (cambiar de banco)
- Qué es: te llevas la hipoteca a un banco que te mejora el tipo o las condiciones.
- Ventajas: pones a competir a tu banco; a menudo salen mejores tipos.
- Riesgos: conlleva costes operativos y posibles comisiones según contrato/ley.
3) Cancelar + nueva hipoteca
- Qué es: cancelar la actual y firmar desde cero.
- Ventajas: libertad total de diseño.
- Riesgos: normalmente más cara (impuestos, apertura, etc.). Último recurso.
Costes y comisiones: lo esencial
Costes de operación (orientativos)
| Concepto | Rango |
|---|---|
| Tasación | 250–400 € |
| Notaría + Registro + Gestoría | ≈ 0,2–0,5% del capital pendiente |
| Otros | Copias, mensajería, etc. (menores) |
Tip: algunos bancos bonifican la tasación o la asumen si finalmente firmas con ellos.
Límites legales (LCCI, España)
| Tipo préstamo | Momento | Tope legal (máx.) |
|---|---|---|
| Variable | Dentro 3 primeros años | 0,25% |
| Variable | Dentro 5 primeros años | 0,15% |
| Variable | Después | 0% |
| Variable → Fijo | Primeros 3 años | 0,05% |
| Fijo | 10 primeros años | hasta 2% (si hay pérdida y está pactado) |
| Fijo | Después | hasta 1,5% (si hay pérdida y está pactado) |
Notas:
• La compensación por riesgo de tipo solo aplica en fijas/mixtas si está en contrato y existe pérdida financiera para el banco.
• En novación del plazo, la comisión por ampliar vencimiento no puede exceder del 0,1% del capital pendiente.
Ejemplo numérico (150.000 € · 25 años)
| Opción | TIN | Cuota/mes (≈) | Ahorro vs variable |
|---|---|---|---|
| Variable | 3,17% | 724,65 € | — |
| Fijo | 2,40% | 665,40 € | 59 €/mes |
| Fijo | 2,20% | 650,49 € | 74 €/mes |
Punto de equilibrio si el cambio cuesta 900–1.300 €:
- Con 59 €/mes → ~15–22 meses.
- Con 74 €/mes → ~12–18 meses.
Si el equilibrio es < 18 meses, suele compensar. Si supera 24–30 meses, exige mejor tipo o espera.
Paso a paso (checklist operativo)
1) Diagnóstico (30 min)
- Tu capital pendiente, plazo, tipo y diferencial actuales.
- ¿Tienes comisiones de amortización/compensación por tipo?
- Calcula tu tipo efectivo (p. ej., euríbor + 1%).
2) Pide preofertas sin huella
- Recoge tipos fijos y mixtos (TIN/TAE), vinculaciones (nómina, seguros, tarjetas) y costes.
- Pide la FIPRE/simulación y guarda capturas.
3) Negocia con tu banco actual (novación)
- Muestra las mejores preofertas y pide igualar o mejorar.
- Pide por escrito el tipo final, vinculaciones y gastos.
4) Valora subrogación
- Compara la cuota y total de gastos (incluye tasación).
- Calcula el punto de equilibrio (fórmula abajo).
5) Decide y firma
- Revisa escrituras y comisiones.
- Evita vinculaciones poco útiles (seguro hogar/vida, tarjetas) si encarecen la TAE.
Calculadora de equilibrio (rápida)
Meses para recuperar costes
Meses = Coste total de la operación / Ahorro mensual en cuota
Ejemplo: Coste 1.100 € y ahorro 64 €/mes → 1.100 / 64 = 17,2 meses → razonable.
Errores comunes (y cómo evitarlos)
- Mirar solo el TIN → fíjate en la TAE y en las vinculaciones.
- Olvidar comisiones contractuales → revisa la escritura (fija/mixta: posible compensación).
- Plazo excesivo para lograr una cuota baja → puedes pagar más intereses a largo plazo.
- No calcular el equilibrio → sin ese cálculo, puedes perder dinero.
- Atarte a seguros caros → compara el coste fuera del banco.
Plantilla de email para pedir oferta (copiar/pegar)
Asunto: Solicitud de oferta hipoteca – mejora de condiciones
Cuerpo:
Hola,
soy titular de una hipoteca [capital pendiente] a [plazo] años con [tipo actual]. Estoy valorando novación/subrogación.
Solicito oferta por escrito con: TIN/TAE, plazo, vinculaciones, comisiones y gastos.
Gracias,
[Nombre] · [DNI]
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Novación o subrogación?
Empieza por novación (rápida/barata). Si no igualan la mejor oferta, subroga.
¿Mi hipoteca fija puede tener comisión por amortizar?
Sí, si tu contrato la pactó y existe pérdida financiera. Revisa la escritura.
¿Qué pasa con las vinculaciones?
Suman coste (suben la TAE). Evita las que no usarías si no te obligaran.
¿Me conviene una mixta?
Puede serlo si el tramo fijo inicial es bajo y prevés amortizar antes de pasar al variable.
Recursos relacionados (internos)
- Presupuesto 50/30/20 → /blog/como-crear-presupuesto-50-30-20
- Letras del Tesoro paso a paso → /blog/2025-09-25-letras-del-tesoro-guia-paso-a-paso
- DCA vs. inversión de golpe → /blog/dca-vs-lump-sum-etf-ucits-espana
- Cómo elegir un ETF UCITS → /blog/como-elegir-etf-ucits-acumulacion-msci-world
Fuentes y normativa (España)
- Banco de España – Comisión por amortización anticipada (tabla oficial de máximos).
- Banco de España – Novación: comisión por ampliar plazo (límite 0,1%).
- Ley 5/2019 (LCCI) – contratos de crédito inmobiliario.
- Ley 2/1994 – subrogación y novación hipotecaria.
Sobre el autor
DominaTuDinero: guías prácticas para mejorar tus finanzas personales en España.
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